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　　常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主✿✿★、使用人提供的公共性的管理和服务工作✿✿★，为的是满足全体业主✿✿★、使用人共同的服务需求✿✿★，内容通常在物业服务合同中作具体约定✿✿★，目的是为了保证物业的完好与正常使用✿✿★，维持人们正常生活✿✿★、工作秩序和物业良好的环境✿✿★。以住宅小区的物业管理为例✿✿★，常规性的公共服务大致包括以下内容✿✿★： （一)房屋管理服务 (二)房屋装修管理服务（三）物业共用设施设备管理服务 (四)环境清洁卫生管理服务（五）绿化管理服务 (六)安全管理服务包括物业管理区域内的治安防范✿✿★、消防管理和车辆管理三大方面✿✿★。（七）文化✿✿★、娱乐服务（八）其它同时惠及全体业主✿✿★、使用人的服务二✿✿★、针对性的专项服务 针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主✿✿★、使用人的工作和生活条件✿✿★，提供满足部分业主✿✿★、使用人特殊需要的各项服务✿✿★。通常是物业管理单位事先设立服务项目✿✿★，并公布服务内容与质量✿✿★、收费标准✿✿★，业主✿✿★、使用人需要某项服务时✿✿★，可向物业管理单位提出需求✿✿★，双方按服务内容协商服务质量和收费标准✿✿★，专项服务的主要内容有✿✿★： 1．代办类服务✿✿★，如代缴水电费✿✿★、煤气费✿✿★、电线．高层楼宇的电梯管理✿✿★，外墙清洗等✿✿★； 3．一般的便利性服务✿✿★，如提供室内清扫✿✿★、维修✿✿★、装修等服务等✿✿★； 4．其它一定比例住用户固定需要的服务✿✿★。三✿✿★、委托性的特约服务 委托性的特约服务是指物业管理企业为了满足业主✿✿★、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务✿✿★。通常是指在物业服务合同中未约定✿✿★、在专项服务中未设立✿✿★，而业主✿✿★、物业使用人又有该方面需求的服务✿✿★。特约服务实际上是专项服务的补充和完善✿✿★，当有较多的业主和物业使用人有某种服务需求时✿✿★，物业管理企业可以将此项特约服务纳入专项服务✿✿★。常见的特约服务项目有✿✿★： 1．代订代送牛奶✿✿★、书报✿✿★； 2．送病人就医✿✿★、喂药✿✿★、医疗看护✿✿★； 3．代请钟点工姆巴佩睾丸切除✿✿★、保姆✿✿★、家教✿✿★、家庭护理员✿✿★，代做家政服务✿✿★； 4．代接代送儿童入托✿✿★、入园及上✿✿★、下学等✿✿★； 5．代购✿✿★、代送车✿✿★、船✿✿★、机票与物品✿✿★； 6．代洗车辆✿✿★； 7．代住户设计小花园✿✿★，绿化阳台✿✿★，更换花卉盆景等✿✿★。 8．代办各类商务及业主✿✿★、使用人委托的其他服务项目✿✿★。这类服务项目一般是协商定价✿✿★，也是以微利和轻利标准收费✿✿★。四✿✿★、经营性服务 除了少量的无偿服务项目✿✿★，物业管理企业提供的所有服务项目都具有经营性✿✿★，这里所讲的经营性服务是指物业管理企业为了扩大企业收入来源美高梅·MGM✿✿★，推动企业壮大发展而积极开展的物业管理延伸性多种经营服务项目✿✿★，其服务对象不仅包括物业管理区域的业主✿✿★、使用人✿✿★，同时也面向社会✿✿★，包括✿✿★： 1．开餐饮✿✿★、理发美容✿✿★、洗衣✿✿★、熨衣店和商店✿✿★； 2．办收费农贸市场✿✿★； 3．养花种苗出售✿✿★； 4．利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场

　　物业管理✿✿★，是指物业管理企业受物业所有人的委托✿✿★，依据物业管理委托合同✿✿★，对物业的房屋建筑及其设备✿✿★，市政公用设施✿✿★、绿化✿✿★、卫生✿✿★、交通✿✿★、治安和环境容貌等管理项目进行维护✿✿★、修缮和整治✿✿★，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务✿✿★。 其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为✿✿★：常规性的公共服务✿✿★、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类✿✿★。 一是常规性的公共服务姆巴佩睾丸切除✿✿★，主要有以下几项✿✿★：①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督✿✿★；②房屋设备✿✿★、设施的管理✿✿★；③环境卫生的管理✿✿★；④绿化管理✿✿★；⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作✿✿★；⑥车辆道路管理✿✿★；⑦公众代办性质的服务✿✿★； 二是针对性的专项服务✿✿★：①日常生活类✿✿★；②商业服务类✿✿★；③文化✿✿★、教育✿✿★、卫生✿✿★、体育类✿✿★；④金融服务类✿✿★；⑤经纪代理中介服务✿✿★；⑥社会福利类✿✿★； 三是委托性的特约服务✿✿★： 物业管理企业在实施物业管理时✿✿★，第一大类是**基本的工作✿✿★，是必须做好的✿✿★。同时✿✿★，根据自身的能力和住用人的要求✿✿★，确定第二✿✿★、第三大类中的具体服务项目与内容✿✿★，采取灵活多样的经营机制和服务方式✿✿★，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作美高梅·MGM✿✿★，并不断拓展其广度和深度✿✿★。

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　　一般来说✿✿★，物业公司是分级管理✿✿★，总公司不涉及具体物业管理的实际业务✿✿★，主要以行政管理为主✿✿★，公司所辖各个管理处（物业中心✿✿★、分公司）负责对项目实施具体的物业管理工作✿✿★。总公司各级部门1✿✿★、总经理办公室顾名思义✿✿★，各位物业老总副总的办公室2✿✿★、行政部（行政办公室）负责公司各项行政事务✿✿★、管理公司公章和各个证照✿✿★，负责公司和政府各级部门的事务往来✿✿★，公司收发文件的管理部门✿✿★，负责颁布公司各项政令✿✿★、规章制度等等✿✿★。负责以公司名义签署各类合同✿✿★。3✿✿★、人力资源部（人事办公室）负责公司人力资源工作✿✿★，负责招聘✿✿★、解聘员工✿✿★，定期进行员工培训✿✿★，管理员工档案姆巴佩睾丸切除✿✿★，对员工进行考核✿✿★、晋升✿✿★、调级✿✿★，负责制定员工薪酬制度等等✿✿★。4✿✿★、财务部（会计办公室）负责公司财务管理✿✿★，发放员工工资✿✿★。审核各类预算✿✿★、决算报告等✿✿★。5✿✿★、技术部（总工程师办公室）负责工程技术难题公关✿✿★、对各个物业管理处进行工程技术支持✿✿★，对工程技术人员做专业培训和考核✿✿★。配合物业开发部门做项目前期接管验收✿✿★。6✿✿★、开发部（项目开发办公室）负责对外投标✿✿★，接管新物业项目✿✿★，筹建新项目的前期物业管理部门✿✿★，配合开发商做项目承接✿✿★。7✿✿★、总务部（后勤采购办公室）负责公司统购物资的购买✿✿★，配合各个物业管理处建立项目后勤机构✿✿★，承建物业管理处的食堂✿✿★、宿舍及物业前期办公场所的装修等等✿✿★；负责配发工作服✿✿★、员工证及其他物品✿✿★。8✿✿★、各级物业管理处（物业服务中心✿✿★、分公司）物业管理处机构设置1✿✿★、项目办公室2✿✿★、客户服务部（接待处✿✿★、管家部）处理日常客户✿✿★、业主接待✿✿★、报修✿✿★、投诉✿✿★、回访✿✿★、收费等事宜✿✿★，新项目初期负责办理业主的入住手续3✿✿★、收费处负责收取业主各项费用✿✿★，开具各类票据✿✿★，临时保管收取的现金财物✿✿★，定期上缴公司财务部门✿✿★。负责和公司财务部门定期做财务对账✿✿★。负责物业管理处自身的财务管理✿✿★。4美高梅·MGM✿✿★、秩序维护部（安保部）负责物业项目的秩序维护工作✿✿★、消防工作✿✿★，负责中控✿✿★、消控的值班和管理✿✿★。负责机动车✿✿★、非机动车的停放管理✿✿★，负责物业项目周边的安全巡视✿✿★。5✿✿★、保洁绿化部负责物业项目公共区域的卫生保洁工作✿✿★、垃圾清运工作✿✿★；负责物业项目的绿化管理✿✿★、节假日装饰管理✿✿★；负责物业项目化粪池清掏✿✿★、排污等业务✿✿★。6✿✿★、工程维修部负责物业项目公共设备设施的维修养护✿✿★，负责电梯的养护✿✿★，负责物业设施的日常维保✿✿★。如果电梯外包✿✿★，则工程部负责和外包单位的联系✿✿★。7✿✿★、后勤部负责员工住宿✿✿★、餐饮等工作

　　安全工作是项目在日常管理中的重中之重✿✿★，但往往又很容易被忽视✿✿★，出现抓一下就严格一刻✿✿★，不跟进督促就会松懈的情况✿✿★，所以想要做好安全管理工作需要我们投入更多的精力✿✿★。那么具体又该如何做呢？下边我结合日常工作给大家分享一下——一✿✿★、识别安全隐患和危险源要想做好安全管理工作✿✿★，首先我们要知道哪些工作是有危险的✿✿★，是我们工作中应该注意的✿✿★。包括公共安全管理✿✿★、业务安全管理✿✿★、消防安全管理✿✿★，以及我们开展一项工作的时候✿✿★，作业程序是什么样的✿✿★，在开展这项工作的时候会有哪些安全隐患✿✿★，这些安全隐患的危险程度怎么样✿✿★，采取何种措施就可以规避✿✿★。只要我们真正按照这个思路去开展✿✿★，就会规避许多安全事故的发生✿✿★。二✿✿★、建立安全生产监管名录项目的管理工作有很多也很琐碎✿✿★，每一项工作都要有相应的负责人美高梅·MGM✿✿★，我们把工作✿✿★、岗位都一一罗列出来✿✿★，然后把对应开展这项工作岗位人员也进行分配✿✿★。这样✿✿★，每一项工作都会有对应的负责人✿✿★，安全工作具体了✿✿★，自然也就便于管理了✿✿★。三✿✿★、培训安全管理知识和安全工作内容培训安全管理知识和安全工作内容✿✿★。根据岗位危险源识别的内容和所建立的安全生产监管名录✿✿★，对员工开展相对应的培训✿✿★，让每一名员工都知道其辖区内的安全隐患有哪些✿✿★，其所负责的安全工作内容是什么✿✿★，以及如何预防这些安全隐患的发生✿✿★，发生安全事件后如何第一时间处理✿✿★，将安全事件的损害程度降到**低✿✿★。这样再开展安全工作的时候自然也就顺畅多了✿✿★，员工对安全工作的了解就不会只停留在表层✿✿★。四✿✿★、检查安全工作的落实如果日常工作多了✿✿★，安全工作就很容易被忽视✿✿★，一旦忽视了安全工作✿✿★，就很容易导致安全事故的发生✿✿★，所以培训完成后✿✿★，通过不断的检查和督促员工按照既定的安全操作规程和安全操作流程开展工作✿✿★，也应该成为监管安全工作的重要环节美高梅·MGM✿✿★。另外✿✿★，监管的过程中✿✿★，除了按照既定的内容检查外✿✿★，还要注意突发事件✿✿★。五✿✿★、安全工作成果的奖惩各项安全工作开展一段时期后✿✿★，要定期总结优秀经验✿✿★、反思出现失误的原因✿✿★。对没有按照要求开展作业而导致发生事故的人员要进行处罚✿✿★，对阶段性安全工作开展较好的人员要进行奖励✿✿★。只有有效地开展奖惩措施✿✿★，才能让员工更加重视✿✿★。

　　一✿✿★、建筑市场的规范运作,是保证物业管理工作顺利开展的首备条件物业管理的对象是楼宇住宅,建筑工程质量的优劣直接制约物管业的健康有序发展✿✿★。应当肯定,改革开放以来我国建筑市场发展迅猛,但是,毋庸讳言,近年来建筑市场存在的问题也不少✿✿★。一些地方和部门的少数党员干部受利益驱动,把抓工程当作肥缺,随着一批人们戏称的基建局长✿✿★、基建市长✿✿★、基建书记的出现,工程质量便日趋下降✿✿★。据一份权威资料显示,目前建筑市场存在的问题主要有5条,现摘录如下:1✿✿★、有的开发企业违反建筑程序,有法不依,逃避应有的监督✿✿★。表现在规避招标✿✿★、虚假招标和严重违反法定建筑程序等方面;2✿✿★、勘察✿✿★、设计✿✿★、施工✿✿★、监理单位转包✿✿★、挂靠✿✿★、违法分包等问题依然存在✿✿★。有的在承包工程后,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部工程转给他人或者将其肢解后转给其他单位承包;有的无相应资质或超越本单位资质等级承揽工程等;3✿✿★、少数开发企业不执行工程建设强制性标准的现象时有发生✿✿★。在一些低资质等级的勘察✿✿★、设计✿✿★、施工和监理单位,未严格按照工程建设强制性标准进行勘察✿✿★、设计✿✿★、施工和监理;4✿✿★、一些地方部门的工作人员,包括个别领导干部,滥用手中职权干预工程发包承包的问题依然存在,个别地方的党政领导不顾部门职能,将干预工程与依法行政混为一淡,将插手工程与加强领导相提并论,千方百计地将应该公开招标的工程降格为邀请招标;5✿✿★、有形建筑市场自身建设不完善✿✿★。有的行政主管部门和监督管理机构不依法行政,陪标问题✿✿★、标底编制等问题,严重影响了建筑市场公开✿✿★、公正✿✿★、平等竞争的秩序美高梅·MGM✿✿★。以上原因导致工程建设质量不高,建筑质量差,致使屋面漏水✿✿★、楼板开裂✿✿★、排污系统不畅等问题产生,也严重制约了物管工作的开展✿✿★。因为业主在楼宇的使用过程中,无论通到什么问题,首先找到的是物业管理公司,认为他每月交纳了物业管理服务费,那么修漏补缺自然是物业公司的事,你不修,他便不交费✿✿★。然而因建筑质量问题导致的维修动则上千上万元,物管公司在无法承担业主也不愿交这笔用的情况下,只好退出该类住宅小区的管理,万般无奈地把矛盾交给社会,造成部分群众集体上访,加重了政府职能部门的工作负担✿✿★。所以,整顿建筑市场秩序,不仅可给消费者带来利益,也会为物管行业的发展增添后劲✿✿★。二✿✿★、强化物管从业人员服务意识培养,是做好物业管理的必备条件物业管理是集政策✿✿★、法规✿✿★、服务意识✿✿★、敬业精神为一体的综合性服务行业,这个行业是否发展的**终落脚点,则在于收费的问题上✿✿★。怎样才能收好物业管理费呢?我的经验是要做好物业片区管理员,势必树立两勤✿✿★、一到位的管理服务理念✿✿★。一是要树立嘴勤的管理理念姆巴佩睾丸切除✿✿★。物业管理属定向服务,与一般商品销售员的区别是对顾客缺乏选择性,要想让业主交纳足额的物业管理费,在充分尊重其意愿的同时,必须向被服务对象讲授现行的有关法律法规知识,也获得他们对物业管理的理解和支持✿✿★。要利用大的节假日组织有益的小区群众性娱乐活动,以融恰业主与物业管理公司的关系,并经常与业主交心谈心,及时了解他们想什么✿✿★、盼什么✿✿★、要求什么,把各个业主的冷暖挂在心上✿✿★。我管理的片区有一名姓余的业主,有人说她是油盐不进的铁公鸡,无论怎样解释,她就是以困难为名不交费✿✿★。后来我才知道,她丈夫两年前遇车祸身亡,家有年近七旬的老母卧床不起,为此,我主动借给她1000元钱,帮其女儿摆了一个水果摊✿✿★。家庭收入有了明显改善,交费困难户成了为物业管理奔走呼号的积极分子✿✿★。二是要树立腿勤的管理理念✿✿★。物业管理涉及到千家万户,作为片区管理员不能整天在办公室喝茶看报,要经常深入管理小区摸情况,堵了漏了,及时进行修缮,收费员与业主产生了矛盾,主动上去调解,管理小区有不安全隐患,要尽快消除✿✿★。今年大年初二晚上,我接到一名业主的投诉,说他家的电源开关跳火✿✿★。放下电话后,我便与公司电工联系,但三个电工一个也不在家,情急之下我便自己掏钱雇了一个电工,为业主消除了安全隐患✿✿★。三是要树立一到位的服务理念✿✿★。物业管理服务的好坏,是推动其发展的关键✿✿★。我认为,物业管理要树立一到位的服务理念,必须针对业主需要抓住几个重点:如抓业主政策法规的咨询服务;抓管理小区的修缮和美化服务;抓楼宇住宅的保洁管理服务等✿✿★。

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